～ナイショ話～
その1
大家さんなら、募集会社に、これぐらい言いましょう！
広告について
■広告は出していますか？
■広告はどこに出していますか？
■広告を出して問い合わせはありますか？
■今後はどの様な広告を予定していますか？
■インターネットで検索できますか？
■空いている物件は全部広告していますか？
■もっと多く広告を出して頑張ってください。
■インターネットに情報を載せてください。
物件について
■問い合わせ、案内はありますか？
■最近、何件案内がありましたか？
■情報誌を見たお客様から問い合わせはありますか？
■メールの問い合わせは増えてきていますか？
■案内をして気づいたところはありますか？
■内をして他の物件に決まる理由は何ですか？
■空いている物件の周りの相場を教えてください。
■他の部屋は決まっているので頑張ってください。
営業マンは
依頼された物件は１００％決めようと頑張っています。
しかし数多くの物件が空きであり、毎週上記のように言ってくる
大家さんの物件に力が入ります。
古い物件は多く、間取り、設備が似ています。
案内したお客様は営業マンの意見を参考にしますので、
営業マンはうるさい大家さんの物件を勧めちゃいます．．．
その2
ＪＡ（農協）が募集業者でびっくり。
誰がＪＡへアパートを探しに行くの？
大家さん！それでいいの？
数多くの不動産会社があり、入居希望者へアピールしている中、
ＪＡの名前は聞こえてきません。（私だけ^^;）
大家さんの資産を預かり管理していく立場であり、入居率に問題がある場合、
募集の改善を考える必要があると思います。
やはり募集はプロの不動産会社か？
その3
アパートの空きスペースをフル活用して稼ぐ！
自動販売機を設置して稼ぐ！
敷地内の無駄なスペースを調査する。
自動販売機からの売り上げマージンは１本あたり３０円程度。
１日１０本、月に３００本 が売れれば１ 万円近い収入が入ります。
また、自販機は夜間照明代わりになるので、防犯につながるメリットもあります。
電気代も交渉しだいで徴収できます。収入が入り、防犯になる！
チャンスだ！
その４
ＨＰの改善（ＨＰ：ホームページ）
北向きの物件は北向きと書かない→四季折々の山の景色が見えます、など
ＨＰは楽天のように売ることが目的ではない。
物件に興味を持ってもらい内見したくなるようにさせるためのツール。
問い合わせをもらうのが目的。
物件確認はディスカッションのあと各自物件の写真を撮る。
アピールポイントを探す。
写真は広角レンズを使う
構図の写真をイメージする（ポイント・売り・アピール）
ＨＰは営業マンの顔写真が必要。
まだまだこの業界はダークであり、写真を載せることで 安心感を与える。
また、自己紹介、アピールポイントを書く。
ＨＰは信頼と興味を持ってもらうために作成する必要がある。
動画や情報量が多いＨＰが多いが、むしろ情報量ではなく、
そこに住んだらこんな楽しいこと、便利な所、美味しいお店があることを伝え、
新しい生活が待っていることをイメー ジさせることが重要。
戦略的表現が必要。
地域情報のメディアを作る。
物件だけのＨＰでは面白くない。
美味しい穴場のお店、新人ママさん体験レポート、施設の情報や子育て情報など。
情報件数ではなく１件についての情報量が重要。
物件詳細も細かく書くことで、ここまで知っていて、管理して、考えているのかと思わせる。
これによって、他の物件も細かく管理している印象を与えることができる。
不利な物件は載せてはいけない。
訪問させる、問い合わせをもらうのが目的であるため。
来てもらってから、こんな物件もあるよ、で良いのだ。
一般の不動産会社も同じで、預かった物件をＨＰに載せなければいけないと思うし、
大家もなぜ広告しないのか！と言ってくる。
しかし、ＨＰで契約するわけでもなく、問い合わせ、訪問をしてもらうのが目的であるから、
これを理解してもらう。
決まりそうもない物件は載せない。
人気のある物件だけを詳細に紹介し集客力を高める。
その５
敷金返還の現状
１．なぜトラブルが多いのか
バブル崩壊後、賃貸マンション・アパート等を退去する際、敷金が戻らないばかりか、
追加支払を請求されるケースが増えています。
これは、これまで賃貸人が負担していた新規入居者を募集しやすくするための投資の費用まで、
退去者から徴収しようとするところからトラブルが生じているようです。
昭和から平成にかけてのバブルの影響も考えられます。
この時期高い建設費をかけ高金利の資金借入れで建設された賃貸物件は、
当初の家賃より減額を余儀なくされ、礼金も取れないなど家主の収益性は悪化しております。
さらには賃借人の住居に対する要求水準の上昇もあります。
できれば新築、さもなければそれに準ずるリフォームが要求され、この条件を満たす物件から契約が
成立しているという現状があります。
本来なら、この費用は賃料に反映されるべきものなのですが、
不景気による空室事情から、それもままならないのが現実です。
すると賃貸人は、入居者募集時にはリフォーム済みの住居を礼金もなく相場並みに提供し、
その埋め合わせを敷金の返還を拒むことで、また「原状回復」の名のもとに多額の費用を請求し、
本来賃貸人が負担すべき必要経費を回収しようする状況が生まれます。
またバブル期には、税金対策・相続対策として賃貸住居の建設が提唱され、
バブル期後半も建設費用の下落・低金利を背景にハウスメーカーや金融機関が
不動産経営を有利な資産運用法であるとして一般市民に奨めたこともトラブルの
要因として考えられます。
つまり素人の賃貸人にとっては、経営のための再投資という理解が少なく、
初期の投資金の早い回収と不動産経営による利益の追求が最大の関心事に
なりがちであるということです。
これらのことから、賃貸借契約書は賃貸人に有利な条項が「特約」として記載されるようになります。
しかも、その具体的内容については賃借人・賃貸人相互の共通の理解のないまま契約書に押印し、
契約が成立してしまいます。
また、この「特約」の内容には「原状回復」といった曖昧でいろいろな解釈の可能な条項もあり、
相互が独自の解釈や思い込みで理解し、後にトラブルとなる例がきわめて多いのです。
その６
２．法律はどのように規定しているか
それではこの問題について法律はどのように規定しているのでしょうか。
賃貸借については、民法に規定があり、条文でいう第６０１条～６２２条になります。
この民法のほかに平成４年８月１日からの契約に適用になる借地借家法、
それ以前の契約に適用になる借家法という法律があります。
民法によると、賃借人には原則として次の５つの義務があります。
◆賃料を支払う義務
◆賃借物の保管義務
他人の物を借りているわけですから自分の物よりも大切に保管する義務
(これを善良なる管理者の保管義務と呼びます)が求められます。
さらに、賃借物が修繕を必要とするとき、原則としてこれを賃貸人に通知する義務があります。
そして、賃貸人が賃借物の修繕等の行為をすることを、賃借人は認めなければなりません。
◆賃借物の用法遵守義務の住居として借りたのに、店舗として使用するというように、
契約時に契約した使い方以外の目的に使ってはいけない、ということです。
◆賃借物返還義務
◆原状回復義務
賃借人が持ち込んだ荷物やとりつけたクーラーや棚などは取り去る義務があります。
これ以外に賃貸借契約の特約による義務違反の問題があります。
以上の義務違反があったときに、それによる損害賠償の担保として、
借主が家主に預けられているのが敷金です。
この敷金を差し入れるという契約も賃貸借契約の「特約」です。
つまり、借主が家賃を払わなかったり、家屋をひどく傷つけたり汚したりして修繕費がかかった場合に、
家主はその損害を敷金でカバーすることになります。
したがって、家主は賃貸借終了(明渡し)の際、賃借人に上記の義務違反(債務不履行)があれば
これを控除した残額を返還しなければなりません。
敷金返還のトラブルの多くが、賃貸借契約書に書かれた特約条項をめぐるものです。
現代民法の財産関係の法律は、封建時代と違って個人の自由な意思を尊重しています。
基本的には私たちの結ぶ契約を尊重するという、「契約自由の原則」があります。
これに基づいて保護されるのが、「特約」なのです。
しかしこれは、何でも「特約」を結べば法はこれを有効と認めるということではありません。
内容が曖昧なものや、あまりにも不合理なもの等、特約の内容によっては認められないこともあります。
その７
賃貸借契約において特に問題となる「特約」は「修繕特約」と「原状回復特約」と呼ばれるものです。
修繕特約とは
本来賃貸人には、賃貸中の物件について、それを使用するのに適するようにしておく
義務があります(民法６０６条)。
たとえば、住居として使用するのであれば、雨漏りがしたり、入り口のドアやそのカギの壊れているような
部屋は住居として使用するのに適するとはいえません。
しかし、人が暮らして生活している部屋は常に小さな傷がついたり、襖等を破損したりしがちです。
そのたびに借主の「賃借物の保管義務」違反なのか「賃貸人の修繕義務」にあたるのかを
明らかにしてどちらに修繕義務があるかを決めるのは、賃貸人にとっても賃借人にとっても
わずらわしいものです。
そこで、小修繕については賃借人に負担させるという「特約」が結ばれることになるのです。
一般に契約書には具体的に畳表の取替えとか障子紙・襖の張り替え等と記載されており、
費用の負担もさほどではないので、小修繕に関しては賃借人が負担することについての
トラブルはほとんどありません。
しかし、それが「小修繕」とはいえず「大修繕」になる場合もあり得るような「修繕特約」について
争いになることがあります。
事例でいえば、「水回りに関する修繕」等です。
水回りの修繕というのは浴槽・風呂釜の修理など時に大がかりな工事になりやすく
費用もかなりかかる場合があるからです。
また、賃借人にとっては賃借中に畳がすり切れても、また襖が破けても自分が気にしなければ
張り替える必要を感じません。
長く住んでいれば自分が出た後どうせ家主は新しくして、次の人を入れるのだからと考え、
積極的に取り替えようとはしません。
しかし、賃貸人は賃借人が汚したり傷つけたものについては、賃借人に修繕義務があるのだから、
契約期間中はともかく、退去するときにはすべて修繕して出るべきだと考え、
畳表や襖等の張替えを要求することになるのです。
その８
原状回復義務とは
問題は、賃借人が汚したり傷つけたものについて、どの程度まで現状を回復するための
修繕が必要かということです。
この原状回復という文言の解釈については賃貸人側に拡大解釈する傾向があり、
賃借人と賃貸人の間で争いになることが多々あります。
本来民法が賃借人の義務として規定している「原状回復義務」は賃借人が賃借物件に
取り付けた棚等は取り去らなければならない、というように、付けたものを取り去ることなのです。
しかし、実際の契約では「もとどおりにする」といった意味で具体的にどういうことをすることが
「もとどおりにする」ことかを詰めることなく、使われているのです。
つまり、賃借人は退去のときに掃除をして、取り付けた棚を外し、壊したものは修理し、
部屋を空っぽの入居する前と同じにすることだと解釈して契約します。
一方、賃貸人は「もとどおりにする」のですから、入居時と全く同じ状態にまで
部屋を「もとどおりにする」ことが「原状回復」だと解釈しているのです。
そこにトラブルが多く生ずることになります。
その９
３．裁判所の考え方
トラブルが起きて話し合いがつかないと、事件は裁判所に持ち込まれます。
裁判所の判断(判例)を具体的に見ていきましょう。
①最高裁判所昭和４３年１月２５日判決
「入居後の大修繕は賃借人が負担する」旨の条項は、単に賃貸人が民法６０６条１項所定の
修繕義務を負わないとの趣旨であったのにすぎず、賃借人が右家屋の使用中に生ずる一切の汚損、
破損箇所を自己の費用で修繕し、右家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務が
あるとの趣旨でないと解するのが相当であるとした。
◆解説
これは、賃貸人と賃借人の間で結ばれる修繕特約の意味・効果は、
賃貸借契約期間中の修繕について賃貸人の修繕特約を免除したものにすぎず、
賃貸物件を賃借当初と同一の状態で維持する義務までを賃借人に課したものではない、という裁判例です。
②名古屋地方裁判所平成２年１０月１９日判決
この事件では通常の「修繕特約」と「原状回復」という文言でなく、
「故意過失と問わず本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、
賃貸人に対し損害賠償をしなければならない」という特約がありました。
そこで、賃貸人側は、この特約によって賃借人には修繕義務があること、
及び通常の修繕によってもとの状態、機能を回復できなければそれを取り替えなければならないことを
主張しました。
これに対し、裁判所は、「本件修繕特約は、一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において
行う旨を定めるものであるところ、建物賃貸借契約における右趣旨の特約は、
一般に民法６０６条による賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべきであり、
積極的に賃借人に修繕義務を課したものと解するには、更に特別の事情が存在することを
要すると解すべきである。」と判断しました。
また、原状回復すべき毀損・汚損の範囲についても、「賃貸借契約の性質上、そこでいう損害には
賃借物の通常の使用によって生ずる損耗、汚損は含まれないと解すべきである。」と制限的に判断しています。
③伏見簡易裁判所平成９年２月２５日判決
この事件では特約として、「本契約が終了したときは直ちに住宅を現状に復して
退去しなければならない」という条項がありました。
賃貸人はこの特約を根拠とし賃貸借開始時の現状に回復することを求めて、
畳・クロス・クッションフロアー・襖の取替え、ハウスクリーニング代を賃借人に請求しました。
これに対し裁判所は、「賃借物件の賃貸中の日常使用や日時の経過による劣化・損耗は
その賃料によってまかなわれるべきであって、賃料を滞りなく支払った賃借人が
明渡しに際してその責めに帰すべき損傷の賠償義務とは別個に、
劣化・損耗した内装を賃貸借開始前の状態に復元的補修すべき義務を負うとすることは、
伝統的な賃貸借からは導かれないところである。」として、
契約内容を文字通り有効とするためには賃借人に「原状回復費用という形で
実質的賃料を追徴しなければならない合理性、必然性が必要であり、
更に、賃借人がこの原状回復義務の具体的内容、及び、通常の賃料のほか
原状回復費用という形で実質的賃料を負担しなければならないとこの合理性、
必然性を認識し又は認識しうべくして義務負担の意思表示をしたことが必要であると判断する」。
この伏見簡易裁判所と前の名古屋地方裁判所では、特約についての判断が少し違っています。
名古屋地方裁判所の判例は、特約にいう汚損・毀損には通常使用により発生したものは
もともと含まれないとして、特約は無効だと判断しています。
これに対し、伏見簡易裁判所は特約は通常だが、一定の条件のもとに有効であると示しています。
つまり、実質的賃料を負担させる合理性、必然性を要求しています。
その１０
大ブレーク中の豆乳クッキー！！
美味しく食べれてダイエットが出来るなんて夢のような話…ココにあるんです！
6種類ランダムに、なんとドッサリ1kg(約200枚)も入ってる～！
有名シェフ監修♪おからの食物繊維で満腹感も...
満腹なのにダイエット！「豆乳クッキーダイエット」はじめ...
その１１
基礎代謝量とは何でしょうか？
基礎代謝量とは、何もせず寝ている状態で消費するエネルギーの事です。
人間に限らず、生きていれば絶えず臓器は働いていますので、
常にエネルギーを消費している事になります。
これは、性別や年齢、体格だけでなく、住んでいる地域の環境や、
食事などの日常生活の過ごし方でも変わってきます。
これには個人差がありますが、女性よりも筋肉の量が多い男性の方が
高いと言われ高齢の方より若い方の方が高くなります。
また、年齢に関して言えば、16～18歳前後で既にピークを迎え
後は徐々に低下していき、40歳を越えると急激に低下していくようになります。
では、一体どれくらいのエネルギーになるかと言いますと、この基礎代謝量が、
1日に消費するエネルギーの約70％を占めるほどのエネルギーになるって
知っていましたか？
1日の70％となるとどれほど大きな影響を及ぼしているか分かると思います。
逆に言うと、運動などで消費するエネルギーは30％程しかならないということは
運動で消費するエネルギーよりも基礎代謝量を増やすほうが
どれ程いいことになるか、想像がつくと思いますし、どれ程の重要性を
秘めているか分かるかと思います。
その１２
自転車の裏技かも？
通勤等自転車に乗ってますが、
歩道で向かいから他の自転車とすれ違う時、
さりげなく視線を合わせないようにしています。
と言うのも、目線が合ってしまうと、
互いに譲り合ってしまい、
迷いが生じて下手をすると、
衝突してしまいそうになることが
経験上多くあるからです。
目線を合わせないと、なんとなくスムーズに
すれ違いが出来るような気がします。
なお、これをする事によって、衝突や、事故が
起きない事を保証するものではありませんので、
自己の責任の基、安全には充分配慮してくださいませ。
その１３
引越の荷物を少なくして引っ越し費用を安くする方法！
引越を業者に依頼すると、引越の前に引越のスタッフが
見積もりのために家に訪問してきます。
そこで荷物の量を見て、引越金額を算定します。
そして、トラックの大きさや人員も考慮します。
もちろん荷物が少なければ少ないほど、
見積もりは安くなります。
でも、簡単に荷物を少なくする方法があります。
方法は簡単で、かさばる布団や衣類をすべて
布団圧縮袋を使って、小さくしてしまいます。
これで、体積は半分以下になり、見た目もスッキリになります。
この状態で、見積もりをお願いしてみてください。
何もしないより、いいかも！
その１４
ファストフード店でできたてのハンバーガーを食べる方法！
ファストフード店で定番メニューのハンバーガー。
そのハンバーガーで作りたてのものを食べられる方法をご紹介いたします。
通常のファストフード店の場合、ハンバーガーはあらかじめ作っておき、
売れるのを待つようなシステムになっています。
そこで「できたて」ホヤホヤを食べられる方法です。
やり方は簡単です。
レジで注文する際に、特別注文するだけで大丈夫です。
特別注文というのは、例えばピクルス抜きとかマスタード抜き
といった形で 注文することです。
そうすると、注文を受けてからハンバーガーを作り始め、
できあがったらすぐに食べることができるのです。
もちろん注文してから 多少の時間がかかってしまいますが、
できたてホヤホヤで食べられます。
ぜひ試してみてください。
※お店によっては、作り置きをせずに、注文が入ってから作る場合もあり、
上記の内容が一致しない場合もあります。
この応用編です。回転寿司で食べたいお寿司が回転しているのに、
もうずいぶん廻ってガビガビになってしまっている。
だけど新しくにぎって もらうのも気が引ける。
そんな経験はありませんか？
そんな時は、上記の技を応用して、サビ抜きやサビ多めなどで
特別に 頼めば、気持ちよく注文できるかと思いますよ。
その１５
缶詰の食べどき！
長く保存が利く代名詞、缶詰。
実はその缶詰にもおいしく食べられる、
食べどきが存在します。
種類によっては時間をおいた方が味が、
なじんでおいしくなったりもします。
それぞれの食べどきは下記のとおりです。
１．油漬けの缶詰(シーチキン等)は、製造日から１年半～２年
２．煮物や蒲焼きの缶詰は、製造日から１年
３．果物の缶詰(みかんやモモ)は、６ヶ月～１年
４．塩漬けの缶詰(貝類等)は、３ヶ月
なお、製造日は缶詰のどこかに必ず
打刻してありますので、そちらを
参考にして食べどきをご判断ください。
その１６
湯冷めを防止する方法！
寒い日にお風呂でゆっくり温まっても、
湯冷めをすれば逆に身体を冷やしてしまい、
風邪をひいてしまいます。
でも、入浴後にちょっと工夫するだけで、
湯冷めを防止することができます。
方法は簡単で、
お風呂から上がる前に膝から下に冷水をかけるだけです。
すると血管が引き締まり、
体温が逃げにづらくなるというわけです。
その１７
三角コーナーの臭いとヌルヌルを防ぐ方法！
台所の流しにある嫌われ者の三角コーナー。
イヤな臭いを発したて、ヌルヌルします。
しかし、数十円で解消する方法があります。
方法は簡単。
三角コーナーに十円玉を何枚か入れておくだけ。
これだけで十円玉の銅が消臭・殺菌効果を発揮し、
臭いやヌルヌルを 軽減できるはずです。
ぜひ試してみてください。
その１８
早くビリーズブートキャンプを買ってボクにも貸してくださ～い。
その１９
どうする？ ヤフー？
その２０
がんばる大家はここまでしています！
空室対策に取り組んだ内容
1. 空室の現状調査（長所、短所の発見）
2. 徹底した掃除
3. 仲介依頼のために、図面を持っての不動産屋周り
4. 空室にスリッパ、芳香剤、造花の設置
5. 和室から洋室（畳からＣＦ）に改装
6. エアコンは必ず設置
7. ポップの貼り付け
8. 3日に1回の空気の入れ替えと掃除
9. 1週間に1度は不動産屋へ催促
10. 内見してダメだった時の内見者の反応と仲介業者の意見を聞く
11. クリーニング後の空室に飴、図面、メジャー、ペン、大家からの手紙を置く
12. 空室が出たら、いつまでに決めるか目標を立てる（2週間以内とか）
13. 共用部が暗い所は、24時間共用灯を点けている
14. 退去アンケートで不満があった項目は改善する
15. 仲介業者は15社にお願いしている
16. 近くの分譲マンションを調査し、設備を分析する
17. カラーコーディネートを考えた、カーテンを設置している（申込があったら撤去）
18. 退去工事は２０万～４０万／戸を投資
19. プランターに造花を植えて共用部、階段踊り場に設置
20. 100円ショップの造花（つるタイプ）をアルミフェンスに巻きつけている
21. 共用エントランス入り口に玄関マットを敷いている
22. 共用部の壁に写真を飾る（20×20ぐらい）
23. 室内木部の塗装
24. 流し台のリアテック貼り
25. 流し台の上にプレゼント設置（植物）
26. 襖にカラー襖（青や黄色）
27. 仲介業者へインターネット登録をお願いしている（ホームズ、フォレント、アットホーム）
28. 自分の空室がどのメディアに公開されているか知る
29. 物件の内装写真集を作りカウンターで紹介している
30. 入居が決まったら、募集をお願いしている業者へ連絡している（早く決まったとアピールし、
すぐ決まる物件と思わせる）
31. 成約確立
新築 ３割（10人見て３人決める）
築５年以内 ２割（5人見て１人決める）
６～１５年 ６～１０人見て１人決める
それ以上 １０～２０人見て１人決める
確立を上げる為に、設備投資し、仲介業者に覚えてもらい、とにかく内見者を増やす
以上
その２１
カビ対策でのＮＧとは？
カビ対策でのＮＧ
カビ退治や予防時には注意することがいくつかあります。
カビとり剤や漂白剤を窓を閉め切ったまま使用をしてはいけません。
また、使用時は十分に換気しながら行いましょう。
カビの生えやすい場所に普通の塗料を塗らないことです。
これはカビに栄養を与えることになり、すぐ再発してしまうからです。
カビとり剤などでカビを落としたら、すぐに抗カビ塗料を塗ってはいけません。
これは塩素系の成分が残っていると、防カビ効果がなくなるからです。
塩素系のカビとり剤と酸性タイプの洗浄剤を同時にまたは続けて使用してはいけません。
これは化学反応をおこして塩素ガスが発生し、死に至るおそれもあるからです。
石油ストーブにやかんを乗せるのは過剰な加湿効果になります。
以外と知らないカビ予防法とは？
以外と知らないカビ予防法
換気のコツ
換気のためには窓を開ける時は、空気の入り口になる窓は全開にしないで少しだけ開けるほうが、
空気の流れが速くなって効率よく換気できます。
雨の日は換気扇をまわさない！
雨の日は湿気を家に入れてしまうことになるので換気扇はＮＧです。
雨の日はエアコンや除湿器などを使用しましょう。
エアコンはまめに掃除
湿気対策のエアコン・除湿器の使用は、掃除をおこたったものを使うと中で増殖したカビの胞子を
部屋にまき散らす結果になるため注意が必要です。
フィルターは月に１回以上は掃除をしましょう。
また、エアコンを運転する前には窓を開け送風運転をして胞子をとばすことです。
スイッチを切る前も送風運転してエアコン内をよく乾燥させることが重要です。
掃除機をかけてはだめ
カビの発生しているところに掃除機をかけると、カビの胞子を空気中にまき散らすことになります。
このため、まずは固く絞った雑巾で拭き掃除をしてからにしましょう。
しかし、現在市販されている「ヘパフィルター」がついた掃除機は0.3ミクロンのチリまで集塵可能です。
カビの胞子は、普通３～２ミクロンであるため、カビの胞子は掃除機で取り除くことが可能になりました。
室内に洗濯物は干しちゃだめ
洗濯物を室内に干すと、湿度が10%以上増えます。
冬場は、雨が降っていても空気中の水分量が少ないので、戸外に干したほうが早く乾きます。
梅雨どきは、 換気扇をまわしながら浴室に干すのがよいでしょう。
水槽や観葉植物もカビの発生原因です
熱帯魚、金魚などの水槽や観葉植物でも室内の湿度が上がります。
できれば風通しのよい玄関などに置く方がよいでしょう。
お風呂のあとにはお湯をかける
お風呂の後は温水シャワー等で壁等についた石けんカスを洗い流しましょう。
これは同時に熱湯でカビを殺すことになります。
さらにタオル等で壁についた水滴を拭き取ると効果的です。
最後に、窓を開けるか換気扇を回しながら浴室から湿気を逃がすとカビ対策になります。
換気のコツとは？
換気のコツ
換気のコツとは室内に空気の流れを作ることです。
窓が２つ以上ある場合は、一つを空気の入り口にします。
そして、少し離れた窓をあけて出口にします。
すると、その間に空気の流れを作る事ができます。
換気の時、空気の入り口になる窓を全開にせずに少しだけ開けるようにしましょう。
すると、空気の流れが速くなってより効率よく換気ができます。
換気扇は有効に空気を出すことができるので、できるだけまわすことです。
空気の流れ以外にも換気のコツは外気の湿度が低い日や時間帯に行うと効率的でです。
また、晴れた日の昼間に行うと良いようです！
その２２
空室案内の営業トーク
入居希望者は最低でも2社以上の不動産会社を訪問し、2物件以上の物件を見ると思われます。
１． 他の物件を見てきたか聞きます。また、見に行く物件を聞きます。
→検討している物件で、探している物件が見えてきます。でも、たいてい不満な項目がありますので
そこを聞き、物件を紹介します。
他社の物件を分析し良い所と気になる所を教えてあげます。
物件の見方を教えることによって信頼関係が生まれます。
２． 条件を聞き、条件の優先順位を聞き出します。
（家賃・場所・間取り・駐車場・築年数・設備・収納スペース・騒音・日当たり・商店・交通の便・防犯性等）
→必ず譲れない条件がありますので、３つほど聞き出し物件を勧めます。
３． オススメする物件を２つ以上紹介し、２つ以上案内する。
→必ず２件以上案内し比較し、どちらか条件に近いほうを勧めます。
お客様に合った物件を最後に案内したほうが効果的です。
「オススメ物件です、どうですか？」
「先ほどの物件より、ここが～なので人気があります！」
「家具は置けますか？」
「参考に寸法を測りませんか？」などなど
いいですね、の感想には、
「ありがとうございます。ここは人気がありますので、いつもすぐ決まりますよ」
「何件か問い合わせがきています」や「案内予定が入っています」など
「気になるところはありますか」
「お客様が良いと思うように、他のお客様も良いと感じますので、決めるなら早いほうが良いですよ」
「決めませんか」
実際に気に入った物件を見ると、もうそこでの生活をイメージしてしまいます。
そこを判断し、申込をもらいます。
４． 総合的に
他のアパートとの違いをアピールします。
同じ間取りでも家賃が高い場合、建物の丈夫さや建具・設備の違い、法人契約やしっかりした人の
入居が多くマナーが守られていること、共益費での清掃が１回以上/月あること、
管理会社がしっかりしているなどを説明します。
問題ない人であれば、是非住んでもらいたいことを伝えます。
５． ２ＤＫの場合
２ＤＫの相場、１ＤＫ・３ＤＫとの価格差を説明します。
襖をはずしての生活スタイルや冷暖房を効果的に効かせるために仕切れるなど、
１ＬＤＫより工夫できることをアピールします。
６． １ＬＤＫの場合
人気があることをアピール。最近の間取りであることや物件が不足してなかなか空室が
出てこないことを説明します。
その２３
最近ネットで「おしりかじり虫」という文字をみかけて何だろう…？？？と思っていたのですが、
今日とうとうネットで見ることができました！
歌詞は殆ど 「おしりかじり虫～」 の連呼。
一度聞いてしまったら、もう頭の中ぐるぐるです。
「おしりとおしりでおしり合い～♪」
なかなか、いいフレーズです。
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